失敗しない土地活用の方法を徹底解説！種類ごとの特徴やメリット・デメリット
投稿日 22.04.04
所有している土地や相続予定の土地を活用して収入を得たいと思うものの、どんな方法があるのか分からないという悩みを抱えている方もいるでしょう。
今回は、土地活用を検討されている方に、代表的な土地活用の方法の概要、メリット・デメリットについて解説します。土地活用の方法選択でお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。
土地活用とは？
土地活用の代表的な方法である「アパート・マンション経営」「駐車場経営」「駐輪場経営」の３つについて、概要を説明します。
アパート・マンション経営
アパート1棟またはマンションの1室を貸し出して、賃料収入を得る方法です。アパート経営は新築アパート建設、または中古アパート購入によって物件を取得します。マンション経営は、投資用分譲マンションの購入により物件を取得します。中には、転勤や相続で空き家となった居住用分譲マンションを賃貸するケースもあります。
駐車場経営
土地を月極駐車場やコインパーキングとして活用して、駐車場の料金収入を得る方法です。平置き駐車場のほか、立体駐車場、タワーパーキング（機械式駐車場）などがあります。
駐輪場経営
土地を月極駐輪場、時間貸し駐輪場として活用し、駐輪場の料金収入を得る方法です。平置き駐輪場のほか、機械式駐輪場があります。自転車は、自動車よりも寸法が小さく、小回りがきくため、狭小な土地でも土地活用が可能です。
駐輪場の土地活用について詳しく知りたい方は、こちらの記事も合わせてご覧ください。
「土地活用で駐輪場経営が選ばれる理由とは？メリットをわかりやすく解説」
アパート・マンション経営のメリット・デメリット
アパート・マンション経営のメリット・デメリットは、以下の通りです。
メリット
一般的なアパート・マンション経営は、入居者と１～2年の賃貸借契約を締結するため、安定的に賃料収入が得られる土地活用の方法です。定期的な建物や設備のメンテナンスも必要になりますが、比較的収益性が高いといえるでしょう。
また、建物や設備の減価償却が可能であるため所得税の節税効果も高くなります。アパート・マンションの敷地は貸家建付地として評価されるため、更地として所有をするより固定資産税の負担は軽減されます。
デメリット
デメリットは、多額の初期費用が必要になる点です。アパート・マンションの築年数、立地エリアやその利便性にもよりますが、数百～数千万円の初期費用が必要になります。そのため、アパートローンを活用して費用準備を行うケースが一般的です。
また、居住環境を快適に保つために、共用廊下や照明、設備の修理交換等のメンテナンス、入居者対応等、管理負担も大きくなりますが、管理業務の全てまたは一部を、管理会社に委託費を支払い委託することもできます。管理業務での突発的な費用負担や空室が生じたときに備えて、余裕のある費用準備も必要です。
駐車場経営のメリット・デメリット
駐車場経営のメリット・デメリットは、以下の通りです。
メリット
駐車場経営は、平置き駐車場であれば初期費用や管理費用は大きくかかりません。アスファルト舗装をするなど一定の条件を満たせば、アパート・マンションの敷地同様、貸家建付地と認められる可能性もあります。ただし、平置き駐車場は、建物や設備の減価償却が生じない可能性が高いため、所得税の節税効果は低いでしょう。
月極駐車場として活用した場合は、安定的な駐車場の料金収入を得られます。
デメリット
立体駐車場を建設して駐車場経営をする場合、規模にもよりますが、初期費用は高額になります。建物や設備の減価償却が可能であるため所得税の節税効果も生じますが、アパート・マンション経営に比較すると効果は小さいでしょう。
駐輪場経営のメリット・デメリット
駐輪場経営のメリット・デメリットは、以下の通りです。
メリット
駐輪場経営は、月極の平置き駐輪場であれば初期費用や管理費用は大きくかかりません。駐車場の場合、自走スペースの確保や前面道路に面した立地が必要になります。しかし、自転車は寸法も小さく小回りが利くため、狭小地や変形地でも効率的な経営が可能です。
デメリット
駐輪場経営でも、機械式駐輪場を建設することになれば初期費用は高額になりますし、管理の手間や費用負担も生じます。駐輪場の経営方式は、自営方式と管理委託方式、一括借上方式の３つに分けられます。自営方式の場合、初期費用や管理は全て自らの負担で行う必要があります。なお駐輪場収入は月極駐輪場、時間貸し駐輪場ともに稼働率に左右されます。
一方、管理委託経営方式の場合、初期費用や管理負担は業者が担います。また稼働率に関わらず、固定の駐輪場収入が業者から支払われるため、安定的な駐輪場経営が可能です。
一括借上方式は、所有している土地を駐輪場経営業者に貸し出し、業者から土地の利用料を得る方法なので、極力負担をかけずに駐輪場経営をスタートできます。
駐輪場の運営管理について詳しく知りたい方は、こちらの記事も合わせてご覧ください。
「駐輪場の運営管理を丸投げしたい！管理委託と業者選びのポイント」
まずは専門家に相談してみよう
土地活用とひとくちにいっても、さまざまな活用方法があります。その活用方法ごとに必要となる資金やメリット・デメリットは異なります。土地活用を検討している土地に適した方法が何かを知るために、専門家に相談してみるのも一案です。
「こんなはずではなかった」と、土地活用を始めてから後悔しないためには、それぞれの土地活用の概要、メリット・デメリットを知り、自分に合った方法を選ぶことが大切です。
要約文：
代表的な土地活用の方法には、アパート・マンション経営、駐車場経営、駐輪場経営などがありますが、それぞれにメリット・デメリットが存在します。投資予算やリスク許容度に応じて、自分に適した土地活用方法を選ぶために、まずは専門家に相談してみましょう。