土地の売却を検討する際、どのような流れで行えばよいのかわからない方もいるでしょう。売却する際は書類のほか費用も必要であり、前もって知っておくとスムーズに取引できます。 この記事では土地売却の流れや費用、注意点などを解説します。土地を手放す際の参考にしてください。

土地売却の流れ

土地売却の流れは以下のとおりです。

1. 相場を調べて土地売却査定をする
2. 販売価格を決めて売却活動をする
3. 必要書類を揃えて契約締結して引き渡す

土地売却査定をする前に、相場の確認と合わせて土地の境界線を調べることも必要です。所有している土地がどこまでなのか把握していないと、後々トラブルに繋がる可能性が高くなります。 「確定測量図」や「地積測量図」を用意し、所有している土地を明確にしておきましょう。

１．相場を調べて土地売却査定をする

まずは、所有している土地の価格を知るために周辺地域の相場を調べたうえで土地売却査定をします。 土地の相場は以下の4つを基準にして決められています。

基準	詳細
公示価格	国土交通省の土地鑑定委員会が公示している1㎡単位での土地価格
路線価	国税庁が公表している1㎡あたりの土地価格
固定資産税路線価	各市町村が算定している街路に設定された1㎡当たりの土地価格
実勢価格	国土交通省が公開している四半期ごとの土地売却価格

公示価格・路線価・固定資産税路線価を参考にすると、おおまかな土地の価格を把握できます。 実際の売却価格は国土交通省が公開している四半期ごとの土地売却価格である、実勢価格を参考にするのがおすすめです。しかし、調べたい地域が出てこないケースもあるため、相場がわからない方は不動産会社へ確認してみてください。

２．販売価格を決めて売却活動する

土地の相場と査定が終わったあとはいくらで売り出すのか販売価格を決め、買い手を見つける活動をします。販売価格を決める際は、値下げ交渉される可能性を加味して少し高めに設定するのがおすすめです。 売却活動は個人でもおこなえますが、話がまとまりづらい・契約書に不備がある・ローン審査が通らないなど、スムーズに進まないケースもあります。スムーズに契約まで進めたい方は、不動産会社に売却活動を依頼するとよいでしょう。

３．必要書類を用意し契約締結して引き渡す

買主が見つかったあとは印鑑証明書や権利書などの書類を用意し、契約を結んで引き渡しの手続きに入ります。契約時に必要な書類は以下のとおりです。

＜契約時の必要書類＞

• 印鑑証明書
• 収入印紙
• 本人確認書類
• 権利書または登記識別情報通知
• 固定資産税納税通知書

書類以外にも実印が必要となるため、前もって一式揃えておくとよいでしょう。必要書類が契約時に間に合うよう、売却を検討し始めた段階で揃えるとスムーズに引き渡しできます。

土地売却に必要な費用とは

土地の売却には税金や諸費用が発生しますが、売却価格により税金額は異なります。ここからは売却にかかる税金の種類と計算方法、諸費用を解説します。

土地売却にかかる税金

売却時にかかる税金は以下のとおりです。

• 印紙税
• 抵当権※抹消の登録免許税
• 譲渡所得税（所得税・復興所得税・住民税）
• 消費税

※抵当権：金融機関が土地と建物を担保にすることができる権利

印紙税は売却価格により税金額が異なり、10万円を超える場合は段階ごとに400円〜60万円で設定されています。抵当権を抹消するための登録免許税や譲渡所得税・消費税は、以下の計算式で算出します。

＜税金の計算式＞

税金の種類	計算方法
抵当権抹消の登録免許税	［譲渡収入-譲渡所得-特別控除］×税率
譲渡所得税	譲渡収入-譲渡所得-特別控除
固定資産税路線価	各市町村が算定している街路に設定された1㎡当たりの土地価格
消費税	譲渡所得×税率 短期譲渡＊の場合：39.63％ 長期譲渡＊の場合：20.315％

※資産の保有期間が5年以下=短期譲渡、5年超=長期譲渡 消費税の税率は、譲渡する期間が保有期間5年を境にして変わります。

土地売却にかかる諸費用の相場

土地売却時には税金のほかにも解体費用と測量費用がかかります。解体費用の相場はおよそ150万円であり、地積測量図や境界確認書面を依頼した場合は測量費用として別途、およそ40～50万円かかります。

土地を売却する際の注意点3つ

土地を売却する際の注意点を3つ解説します。

１．土地売却査定をするときは3社以上比較する

土地売却査定時は不動産会社を3社以上利用し、相場との差を比較することが重要です。信頼できる不動産会社を選ぶために、対応の速さや丁寧さも加味して判断するとよいでしょう。

２．時間がかかる可能性がある

土地の買主はすぐに見つかるとは限らず、時間がかかる可能性があります。加えて、買い手がローン審査に通らず、現金化に時間を要するケースもあります。土地売却の際は余裕をもったスケジュールを組みましょう。

３．仲介手数料や繰上げ返済手数料がかかる場合がある

売却活動を不動産会社に依頼した際は仲介手数料が生じるため、あらかじめ費用の把握が必要です。仲介手数料は一般的に、契約時に半金、残代金決済時に残金を支払います。ただし、不動産会社によって異なるため確認しておくのがおすすめです。 また、ローンが残っている土地の売却は一括返済が必要となり、金融機関への繰り上げ返済手数料が発生する場合があります。土地売却時は前もって手数料も調べておきましょう。

土地を売却する理由を再度確認しよう

「管理が難しい」「土地を現金に換えたい」などの理由で土地を売却する場合は、管理負担を減らし現金化できる可能性がある土地活用がおすすめです。 土地活用の方法には駐輪場や駐車場経営があり、初期費用も抑えられるうえ、別事業への転用も可能です。 収入が期待できる土地活用が気になった方はぜひアグナスへご相談ください。

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まとめ

土地を売却する際は、相場の確認・土地売却査定・販売価格の決定・契約締結など、いくつかのステップを踏む必要があります。個人での売却手続きが負担に感じる方は不動産会社にサポートを依頼するのもよいでしょう。 土地の売却理由が管理手間や利益であれば、土地の有効活用もおすすめです。