土地を活用する目的には節税対策のほか、収益性・転用性・安定性があり、お金をかけずに土地活用をしたい方もいるでしょう。最適な土地活用方法は目的と立地により異なります。この記事では、目的・立地別におすすめの土地活用方法や人気ランキングを紹介します。自分に合う土地の活用方法を知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

【目的別】おすすめの土地活用方法

土地活用の目的は節税対策・収益性・転用性・安定性・初期費用なしの大きく5つにわけられ、それぞれおすすめの活用方法が異なります。活用方法ごとにメリット・デメリットが異なるため、双方をしっかりと把握したうえで検討するのがおすすめです。

相続税・固定資産税を節税するなら？

相続税や固定資産税の節税対策をしたい方は、アパート・マンション経営や戸建賃貸での土地活用がおすすめです。相続税や固定資産税の対策のほかに利益も見込めます。

節税対策できる土地活用	メリット	デメリット
アパート・マンション経営	収益性が高い	空室リスクがある
戸建賃貸	安定した収益が期待できる	空室リスクがある

アパート・マンション経営と戸建賃貸は住宅用地の課税標準特例により、固定資産税が6分の1もしくは3分の1ほどに減らせます。

”土地と家屋の固定資産税の課税標準は、固定資産税評価額を基に計算します。ただし、賦課期日（1月1日）において住宅の敷地になっている土地は住宅用地については、次のような課税標準の特例が設けられています。 (1)住宅用地のうち200㎡以下の部分は、固定資産税評価額の６分の１相当額を課税標準とします。 (2)住宅用地のうち(1)の面積を超える部分（家屋の床面積の10 倍を限度）については、固定資産税評価額の３分の１相当額を課税標準とします。”
引用：公益社団法人全日本不動産協会｜建て替え中の住宅の敷地にかかる固定資産税の住宅用地特例

また、小規模宅地等の特例により相続税も50％減額されます。

要件	限度面積	減額される相続税の割合
貸付事業用宅地等に該当する宅地等	200㎥	50％

引用：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

しかし、アパート・マンション経営や戸建賃貸は初期費用が高額になりやすいため、あらかじめ資金計画を立てる必要があります。

収益性を重視したい

収益性を重視したい方はアパート・マンション経営やコンビニ経営、商業施設などの土地活用を選ぶとよいでしょう。駅近や都市部などの立地条件がよい土地におけるアパート・マンション経営や商業施設経営は、高い集客率と収益性が見込まれます。

収益性のある土地活用	メリット	デメリット
アパート・マンション経営・商業施設経営	長期的に収益が得られる	初期費用がかかる
コンビニ経営・店舗経営	郊外でも収益を見込める	撤去リスクがある

郊外の土地はコンビニ経営や店舗経営がおすすめですが、撤去後に建物が土地に残ったり次のテナントが見つかりにくかったりするリスクがあるため注意が必要です。

転用性を重視したい

駐車場や駐輪場経営は設備や撤去が容易であり、転用性を重視したい方におすすめの土地活用方法です。土地の広さや形に関わらず、需要さえあれば収入が見込めます。

転用性のある土地活用	メリット	デメリット
駐車場・駐輪場経営	変形地も活用でき転用しやすい	収益性が低い

気になる方は、駐輪場・駐車場経営に特化している「サイクルプラザ」までご相談ください。サイクルプラザは約5万台以上の実績をもち、その経験から最適なプランを提案しています。駐輪場・駐車場経営は初期費用も抑えることも可能です。

安定性を重視したい

安定性を重視したい方におすすめの土地活用は、コインランドリー経営や駐車場・駐輪場経営、介護施設経営です。なかでも、コインランドリーや駐車場・駐輪場経営はリピーターを確保しやすく、安定的な収益が期待できます。

安定性のある土地活用	メリット	デメリット
コインランドリー経営	運用コストが低い	初期費用がかかる
駐車場・駐輪場経営	土地活用の変更がしやすい	収益性が低い
介護施設経営	安定的な収益が得やすい	転用が難しい

コインランドリーや介護施設は建築や設備投資が必要で転用も難しいため、別事業の予定がある方は駐車場・駐輪場経営がおすすめです。

お金のかからない土地活用をしたい

お金をかけずに土地活用をしたい方は、初期費用がかからない等価交換や事業用借地権がおすすめです。等価交換はデベロッパーが土地上に建物を建て、竣工後に土地の一部と建物の一部を等価で交換する建築方式であり、事業用借地権は用途を事業に限定して期間を決めて土地を貸し出す権利です。

お金のかからない土地活用	メリット	デメリット
等価交換	収益が期待できる	土地の権利が複雑化する
事業用借地権	土地が返却される	長期契約になる

等価交換と事業用借地はどちらも収益が期待できます。しかし、土地を自由に使えなくなるため、今後別の土地活用を検討している方は注意が必要です。

【立地別】おすすめの土地活用方法

立地条件ごとの最適な土地活用方法は、以下のとおりです。

立地条件	おすすめの土地活用
駅前・繁華街	・アパート、マンション経営 ・店舗経営 ・駐車場、駐輪場経営
住宅街	・アパート、マンション経営 ・戸建賃貸 ・駐車場、駐輪場経営
郊外	・商業施設経営 ・介護施設経営
田舎	・太陽光発電 ・貸農園
広めの土地/td>	・介護施設経営 ・商業施設経営
使用制限のある場所	・駐車場、駐輪場経営 ・自動販売機の設置

土地活用を成功させるためには目的のほか、立地条件も考慮する必要があります。あなたの希望と土地の特徴、立地条件に合わせて活用方法を検討しましょう。

土地活用人気ランキング

土地活用の人気ランキングは、以下のとおりです。

ランキング	土地活用	税金対策	収益性	転用性	安定性	初期費用
1位	アパート・マンション	◎	◎	×	○	×
2位	戸建賃貸	◎	○	×	◎	△
3件	駐車場	×	△	◎	◎	◎
4位	賃貸併用住宅	◎	△	×	○	○
5位	事業用定期借地	○	◎	△	◎	◎

立地条件や広さにより最適な活用方法が異なるため、人気ランキングのみで決めるのはおすすめできません。収益性や転用性・安定性など、さまざまな条件をもとに土地の活用方法を決めるとよいでしょう。

土地活用をおこなう理由で多いのは？

土地活用をおこなう理由でよく聞かれるのは、以下の3つです。

• 税金対策がしたい
• 家族に土地を残したい
• 老後の資金を確保したい

おすすめの土地活用方法は理由ごとに異なりますが、決める際は土地の広さや立地、用途のメリットとデメリットを考慮することが重要です。また、見通しをたてるために、運用コストを踏まえどのくらいの収益を得られるかも確認しましょう。

まとめ

土地の活用にはアパート・マンション経営や戸建賃貸、介護施設経営、等価交換など、さまざまな方法があります。より最適な事業を選ぶためにも、決める際は目的以外に立地や収益性なども重視しましょう。現時点で迷う方は転用性のある駐車場・駐輪場経営をしつつ、今後の土地活用を検討するのがおすすめです。

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